Τρίτη, 19 Νοεμβρίου 2019

Στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων από μεσίτες - μαϊμού


Επιζήμια για την καλή «φήμη», αλλά και για την ίδια την απόδοση του προγράμματος χορήγησης αδειών παραμονής «Χρυσή βίζα», είναι η παρουσία σειράς εταιρειών αμφιβόλου προελεύσεως και φερεγγυότητος, οι
οποίες κινούνται την τελευταία διετία στην εγχώρια αγορά, χωρίς να έχουν ούτε τα απαιτούμενα κεφάλαια, αλλά –και αυτό είναι σημαντικότερο– συχνά εμπλέκονται σε παράνομες δραστηριότητες, όπως φοροδιαφυγή και «ξέπλυμα βρώμικου χρήματος». 

Σύμφωνα με ανθρώπους της αγοράς ακινήτων, οι οποίοι ειδικεύονται στον τομέα της «χρυσής βίζας», οι εν λόγω εταιρείες λειτουργούν εκτός των ορίων του νόμου και προκαλούν σημαντικά προβλήματα και στις υπόλοιπες, καθώς η αρνητική εμπειρία που έχουν αρκετοί επενδυτές τους στρέφει σε άλλες χώρες με ανταγωνιστικά προβλήματα.

Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Βαγγέλης Κτενιάδης, πρόεδρος της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων V2 Development, «υπολογίζουμε ότι αυτή τη στιγμή, περίπου 700-800 ακίνητα δεν μπορούν να παραδοθούν στους νέους ιδιοκτήτες τους, κυρίως Κινέζους, ακριβώς επειδή οι εταιρείες που τους τα έχουν πουλήσει αδυνατούν να καταβάλουν τα ποσά που έχουν συμφωνηθεί με τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων».

Κατά πληροφορίες αυτό συμβαίνει είτε επειδή οι λογαριασμοί τους έχουν «παγώσει», κατόπιν εντολής των φορολογικών υπηρεσιών, είτε επειδή βρίσκονται στο στόχαστρο των διωκτικών αρχών για «ξέπλυμα βρώμικου χρήματος».

Οι εταιρείες αυτές υπολογίζονται σε μερικές δεκάδες και είναι κυρίως κινεζικής, ή και κυπριακής προέλευσης, έχοντας δραστηριοποιηθεί και σε άλλες χώρες, όπως Κύπρος, Ισπανία και Πορτογαλία, πριν έρθουν στην Ελλάδα. Κατά κανόνα έρχονται σε επαφή με άλλες εταιρείες που έχουν το απαιτούμενο πελατολόγιο (δηλαδή ενδιαφερόμενους αγοραστές) και επιχειρούν να προωθήσουν σε αυτές τα ακίνητά τους.

Το πρόβλημα έγκειται στο ότι τα διαμερίσματα αυτά δεν είναι ιδιόκτητα, αλλά επιχειρούν να τα προμηθευτούν κυρίως μέσω προσυμφώνων με τους ιδιοκτήτες, ιδιώτες, αλλά και με επαγγελματίες του κλάδου. Ουσιαστικά, δεσμεύουν ακίνητα για μήνες, έναντι μικρών προκαταβολών. Δεδομένου όμως ότι πλέον αρκετές βρίσκονται στο στόχαστρο των φορολογικών αρχών, αδυνατούν να αποκτήσουν τα ακίνητα αυτά, παρότι έχουν ήδη εισπράξει σημαντικές προκαταβολές.

Σύμφωνα με μεσιτικά γραφεία, με τη μέθοδο των προσυμφώνων, αρκετά διαμερίσματα αφαιρούνται από το «απόθεμα» της προσφοράς, με αποτέλεσμα η αγορά να παρουσιάζει στρεβλώσεις, καθώς τα εν λόγω ακίνητα δεν έχουν στην πραγματικότητα πωληθεί. Αν κάτι τέτοιο ήταν μεμονωμένο, δεν θα υπήρχε ίσως ζήτημα.

Επειδή όμως οι παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι έχει αρχίσει να γενικεύεται το φαινόμενο και ταυτόχρονα εστιάζεται σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος για ξένους αγοραστές, όπως το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια, δημιουργείται ζήτημα, καθώς προκαλεί τεχνητή αύξηση των τιμών, δηλαδή μια νέα «φούσκα».

Κατά τον κ. Κτενιάδη, μόλις ολοκληρωθεί ο «κύκλος ζωής» των εν λόγω εταιρειών (κάτι που έγινε άλλωστε και στις υπόλοιπες χώρες με αντίστοιχα προγράμματα), το πρόγραμμα των αδειών παραμονής θα λειτουργήσει σαφώς καλύτερα και κυρίως με την απαιτούμενη διαφάνεια και αξιοπιστία προς τη διεθνή επενδυτική κοινότητα.

Παράλληλα, όμως, απαιτούνται κι άλλα βήματα, όπως για παράδειγμα να εξομαλυνθεί ακόμη περισσότερο η διαδικασία χορήγησης των αδειών, καθώς σήμερα παρατηρούνται σημαντικές καθυστερήσεις, παρότι η κατάσταση έχει βελτιωθεί από τον Μάιο και μετά.

Συγκεκριμένα, επετράπη η κατάθεση των σχετικών αιτημάτων έκδοσης των αδειών παραμονής σε όλες τις αποκεντρωμένες διοικήσεις της επικράτειας. Με τον τρόπο αυτό δόθηκε μια πρόσκαιρη λύση στο πρόβλημα, δεδομένου ότι το 70%-80% των αγορών ακινήτων γίνεται εντός του λεκανοπεδίου Αττικής. Ωστόσο, όσες αιτήσεις είχαν ήδη κατατεθεί και έχουν ημερομηνίες ακόμα και για το 2021, δεν μπορούν να ακυρωθούν και να επανακατατεθούν κάπου αλλού, ώστε να επιταχυνθεί η διαδικασία.

Κινέζοι ιδιοκτήτες, Ελληνες ενοικιαστές

Η V2 Development αποτελεί τη μετεξέλιξη της εταιρείας Ergon Development, εταιρείας ανάπτυξης κατοικιών με παρουσία δεκαετιών στον κλάδο. Από το 2013 επικεντρώθηκε στη δημιουργία προϊόντος για τους επενδυτές που θα ενδιαφέρονταν να αξιοποιήσουν το σχετικό πρόγραμμα χορήγησης αδειών παραμονής. Στο πλαίσιο αυτό, έχει πουλήσει μέχρι σήμερα 400 ακίνητα, εστιάζοντας σχεδόν αποκλειστικά στην κινεζική αγορά.

Σύμφωνα με τον κ. Κτενιάδη, επικεφαλής της εταιρείας, κατά μέσον όρο οι Κινέζοι επενδυτές αγοράζουν ακίνητα της τάξεως των 330.000 ευρώ, δηλαδή αρκετά υψηλότερης αξίας σε σχέση με τα 250.000 ευρώ που είναι το ελάχιστο όριο του προγράμματος. Επιπλέον, προτιμούν κατά κανόνα τα νότια προάστια, από το Παλαιό Φάληρο μέχρι και τη Βάρκιζα, όσο το δυνατόν εγγύτερα προς τη θάλασσα.

Πρόκειται κυρίως για ανθρώπους μεσαίων και υψηλών κοινωνικών στρωμάτων, που ως επί το πλείστον δραστηριοποιούνται στον ιδιωτικό τομέα. Τα νότια προάστια προτιμώνται κυρίως για λόγους μελλοντικών υπεραξιών, αλλά και αξίας που προσφέρουν, παρότι ήδη οι τιμές πώλησης είναι έως 30% υψηλότερες συγκριτικά με ακίνητα αντίστοιχων προδιαγραφών στα βόρεια προάστια.

Αλλο ένα χαρακτηριστικό είναι ότι 95% των επενδυτών από την Κίνα δεν χρησιμοποιούν το ακίνητό τους, ούτε μένουν σε αυτό. Κατά κανόνα, τα εκμισθώνουν, συνήθως με τη συνδρομή των ελληνικών εταιρειών που τα πωλούν. Η V2 Development προτιμά, πάντως, τις συμβατικές μισθώσεις, κυρίως σε ελληνικές οικογένειες. Η εταιρεία προμηθεύεται ακίνητα είτε απευθείας από άλλους κατασκευαστές που δεν έχουν ακόμη ολοκληρώσει την κατασκευή είτε μέσω ιδιωτών, φροντίζοντας να έχει ανά πάσα στιγμή ένα απόθεμα προς πώληση της τάξεως των 40-50 διαμερισμάτων και βιλών.

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ
https://www.kathimerini.gr/

Δεν υπάρχουν σχόλια: