Τρίτη, 20 Οκτωβρίου 2020

Βάζουν φωτιά στις τιμές ζώνης οι εισηγήσεις των ορκωτών εκτιμητών


Η ανάγκη εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές τιμές, αλλά και συνολικά ο εξορθολογισμός του συστήματος προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, επανέρχεται σήμερα στο προσκήνιο, καθώς οι αποκλίσεις συνεχίζουν να μεγαλώνουν καθιστώντας την όποια προσπάθεια γεφύρωσής τους μια εξαιρετικά δύσκολη «άσκηση».

Η τακτική τού να «κρύβουμε συνεχώς το πρόβλημα κάτω από το χαλί», όπως λένε χαρακτηριστικά στην αγορά ακινήτων, δεν αρκεί πλέον, καθώς εξακολουθούν να υφίστανται μεγάλες στρεβλώσεις που απλώς ενισχύουν την αδιαφάνεια στον κλάδο και λειτουργούν αποτρεπτικά για τους ξένους επενδυτές.

Ηδη, οι εισηγήσεις που έχει στα χέρια του το οικονομικό επιτελείο από τους εκτιμητές ακινήτων για τις νέες τιμές ζώνης, επί των οποίων θα υπολογιστούν στη συνέχεια τόσο ο ΕΝΦΙΑ όσο και οι αντικειμενικές τιμές, αποκαλύπτουν το μέγεθος του «πονοκεφάλου». 

Για παράδειγμα, υπάρχουν περιοχές στο κέντρο της Αθήνας, ιδίως στο εμπορικό τρίγωνο, οι οποίες εκτοξεύθηκαν σε δημοφιλία τα τελευταία χρόνια, λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων, τουριστικού ενδιαφέροντος και νέων επενδύσεων για την ανάπτυξη μικρών τουριστικών μονάδων (π.χ. μπουτίκ ξενοδοχεία). Σε αυτές προτείνονται αυξήσεις των τιμών ζώνης που προσεγγίζουν ή και ξεπερνούν το 100%.

Αντίστοιχα, σε άλλα σημεία της Αθήνας, όπου η συγκέντρωση διαμερισμάτων είναι ακόμα υψηλότερη, όπως π.χ. η Κυψέλη, τα Κάτω Πετράλωνα και η Αργυρούπολη, προτείνονται αυξήσεις της τάξεως του 33%, 90% και 78% αντίστοιχα. Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στα νότια και στα βόρεια προάστια, με μέση αύξηση της τάξεως του 40%-50%, ενώ υψηλές είναι και οι προτεινόμενες αυξήσεις στα δυτικά προάστια και γενικότερα περιοχές όπου για λόγους άσκησης κοινωνικής πολιτικής οι τιμές ζώνης είχαν παραμείνει εξαιρετικά χαμηλές επί σειράν ετών.

Για να αντιληφθεί κανείς το μέγεθος της στρέβλωσης, αρκεί να αναλογιστεί ότι ως τιμή ζώνης λογίζεται η εκτιμώμενη τιμή πώλησης ενός νεόδμητου διαμερίσματος πρώτου ορόφου σε κάθε περιοχή. Ετσι, με βάση τις τιμές που εφαρμόζει σήμερα το υπ. Οικονομικών, στην περιοχή της Λυκόβρυσης, στα βόρεια προάστια (ζώνη Α΄), το κόστος αγοράς ενός νεόδμητου υπολογίζεται σε μόλις 1.350 ευρώ/τ.μ., σχεδόν το μισό της πραγματικής τιμής πώλησης που ισχύει στην αγορά. Ως εκ τούτου, ο εκτιμητής που ανέλαβε την περιοχή προτείνει νέα τιμή ζώνης στα 2.500 ευρώ/τ.μ., 85% υψηλότερη της ισχύουσας!

Με δεδομένο ότι η τιμή ζώνης είναι ο βασικότερος παράγων υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, αντιλαμβάνεται κανείς ότι αν το οικονομικό επιτελείο υιοθετήσει τις προτάσεις των εκτιμητών, θέλοντας πραγματικά να εξισώσει τις τιμές με τις πραγματικές αξίες, η φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών θα ήταν σημαντικά υψηλότερη της σημερινής, καθώς το ακίνητό τους θα φορολογηθεί με άλλη κλίμακα, μεγαλύτερου φορολογικού συντελεστή. 

Στην περίπτωση της περιοχής της Λυκόβρυσης, με βάση τη σημερινή τιμή ζώνης, εφαρμόζεται κλίμακα 3,7 ευρώ/τ.μ. Δηλαδή ένα ακίνητο των 1.350 ευρώ/τ.μ. και επιφάνειας π.χ. 80 τ.μ. φορολογείται κατ’ αρχάς (πριν από τον υπολογισμό παλαιότητας, ορόφου κ.λπ.) με ΕΝΦΙΑ ύψους 296 ευρώ, ποσό που μπορεί να αυξηθεί όσο πιο νέο και σε υψηλό όροφο είναι το διαμέρισμα. Αν το οικονομικό επιτελείο αποδεχθεί την ισχύουσα εισήγηση για τιμή ζώνης 2.500 ευρώ/τ.μ., τότε ο φορολογικός συντελεστής του ΕΝΦΙΑ αλλάζει και από 3,7 ευρώ/τ.μ. εκτινάσσεται στα 6 ευρώ/τ.μ., ήτοι 480 ευρώ, που αντιπροσωπεύει φόρο 63% υψηλότερο!

Πολλοί μάλιστα είναι πιθανό να κληθούν να πληρώσουν και συμπληρωματικό φόρο ΕΝΦΙΑ, καθώς η αξία της περιουσίας τους θα ξεπεράσει το ελάχιστο όριο των 250.000 ευρώ. Εν ολίγοις, ο ΕΝΦΙΑ θα μπορούσε δυνητικά να είναι υπερδιπλάσιος του σημερινού κι ενώ ήδη, ως γνωστόν, η αστική ακίνητη περιουσία φορολογείται αισθητά περισσότερο από τα υπόλοιπα ακίνητα της χώρας. 

Ουσιαστικά, δηλαδή, η υπερφορολόγηση των ακινήτων μέσω του ΕΝΦΙΑ θα ήταν δεδομένη, γεγονός που καθιστά απαραίτητη τη συνολική επανεξέταση του τρόπου υπολογισμού του φόρου αυτού, καθώς έχει αποδειχθεί ότι είναι άδικος. 

Εκτός από την υπερφορολόγηση των ακινήτων εντός των μεγάλων αστικών κέντρων, οι ειδικοί έχουν επισημάνει και το ότι ο ΕΝΦΙΑ βασίζεται σε έναν «αντεστραμμένο» συντελεστή παλαιότητας, βάσει του οποίου τα παλαιά ακίνητα φορολογούνται σαν καινούργια, ενώ στα ήδη νεόδμητα επαυξάνεται ακόμα περισσότερο ο φόρος.

Η εξάντληση του συντελεστή παλαιότητας των αντικειμενικών αξιών στα 26 έτη, πέραν των οποίων δεν απομειώνεται άλλο η αξία των ακινήτων, αποτελεί ακόμα ένα προβληματικό σημείο στον υπολογισμό των φόρων.

Τα παράδοξα στον υπολογισμό φόρων ακινήτων

Σημαντικές αλλαγές επιβάλλεται να γίνουν και στο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών, το οποίο παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητο από τις αρχές της δεκαετίας του 1980, όταν και πρωτοεπιβλήθηκαν. Κατ’ αρχάς, επισημαίνεται το προφανές, ότι σε αντίθεση με τον ΕΝΦΙΑ, στις αντικειμενικές αξίες, που υπολογίζονται π.χ. για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, ο τρόπος υπολογισμού της φορολογητέας αξίας είναι εκ διαμέτρου αντίθετος, με αποτέλεσμα άλλη τιμή να εφαρμόζεται στον φόρο κατοχής (ΕΝΦΙΑ) και άλλη στον φόρο μεταβίβασης, για το ίδιο ακίνητο.

Προβληματική κρίνεται και η εξάντληση του συντελεστή παλαιότητας των αντικειμενικών αξιών στα 26 έτη, πέραν των οποίων δεν απομειώνεται άλλο η αξία των ακινήτων. Είτε δηλαδή το ακίνητο είναι ηλικίας 60 ετών είτε 25, η φορολογητέα αξία είναι η ίδια. Αν συνεκτιμηθεί ότι ένα πολύ σημαντικό ποσοστό του κτιριακού αποθέματος της χώρας (πάνω από το 70%) έχει κατασκευαστεί πριν από το 1995, είναι προφανής η στρέβλωση που δημιουργείται.

Σοβαρά προβλήματα εντοπίζονται πλέον και με τους συντελεστές εμπορικότητας των αντικειμενικών αξιών, που επίσης έχουν παραμείνει οι ίδιοι τα τελευταία 40 χρόνια, δηλαδή δεν λαμβάνεται υπόψη η ανάπτυξη ολόκληρων συνοικιών, όπως π.χ. του Ψυρρή, που το 1980 κυριαρχούνταν από εργαστήρια και μικρές βιοτεχνίες. Την ίδια στιγμή, στον ΕΝΦΙΑ δεν υπάρχει κανένας συντελεστής εμπορικότητας. Το αποτέλεσμα είναι και πάλι σημαντικές αδικίες, καθώς ένα εμπορικό ακίνητο θα πληρώσει τον ίδιο φόρο κατοχής με ένα γραφείο σε όροφο στο ίδιο κτίριο.

Για παράδειγμα, ένα κατάστημα 100 τ.μ. κατασκευής 1990 στην οδό Ερμού στην Αθήνα (όπου η εμπορικότητα είναι πολύ μεγάλη, δηλαδή 4,6) στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ φορολογείται περίπου 930 ευρώ, δηλαδή κατά 1% λιγότερο σε σύγκριση με ένα γραφείο 100 τ.μ. στον τρίτο όροφο του ιδίου κτιρίου (939 ευρώ). Οταν όμως πρόκειται για μεταβίβαση, η φορολογητέα αξία του καταστήματος είναι πολλαπλάσια εκείνης του γραφείου στον τρίτο όροφο. Αν είχε εφαρμοστεί ο συντελεστής εμπορικότητας, τότε ο ΕΝΦΙΑ του καταστήματος θα ήταν περίπου 4.250 ευρώ.

Νίκος Ρουσάνογλου

Δεν υπάρχουν σχόλια: