Πόσο πωλούνται σήμερα τα ακίνητα στην Αττική (πίνακες)

ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΑΒΕΒΑΙΟΤΗΤΑ «ΜΠΛΟΚΑΡΟΥΝ» ΤΗΝ ΑΝΑΚΑΜΨΗ

του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Τα στοιχεία από 70 περιοχές στην Αττική δείχνουν την εικόνα της ύφεσης των τελευταίων ετών και της δειλής προσπάθειας να υπάρξει αλλαγή του κλίματος.

Χωρίς, πάντως, να υπάρχει γενικευμένη «επιστροφή» στις επενδύσεις στα ακίνητα, οι οποίες, άλλωστε, έχουν καταρρεύσει σε ποσοστό άνω του 90% την τελευταία οκταετία.

Στη δίνη της πολιτικής και οικονομικής αστάθειας, της υπερφορολόγησης, του μείζονος δημογραφικού προβλήματος στην Ελλάδα αλλά και της κακής ψυχολογίας από τους υποψήφιους επενδυτές, βρίσκεται η κτηματαγορά. Τα ακίνητα στη χώρα μας θα κλείσουν μια δεκαετία πτωτικής πορείας, όπου οι τιμές, η ζήτηση και η οικοδομή κατέρρευσαν. 

Μόνο μέσα στο 2016 εμφανίστηκαν δειλά - δειλά κάποιοι αγοραστές και υπήρξε αύξηση των αγοραπωλησιών. Ωστόσο, η παράταση της αβεβαιότητας στην οικονομία και το τραπεζικό σύστημα κρατούν «αιχμάλωτη» την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα.

Το τελευταίο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής ήταν εξαιρετικά σημαντικό γιατί αποτύπωσε την κατάσταση που επικρατεί στο ελληνικό real estate. Παράγοντες της αγοράς αλλά και των τραπεζών ανέλυσαν τις αιτίες που συνεχίζεται η κρίση, αλλά και την πορεία των τιμών στις βασικότερες γειτονιές της Αττικής, η οποία αποτελεί «βαρόμετρο» για την κτηματαγορά.

Αυτό που πρέπει να τονιστεί είναι το εκρηκτικό μείγμα που έχει δημιουργηθεί στα χρόνια της κρίσης και το οποίο πιέζει τις τιμές και δεν αφήνει την κτηματαγορά να ανακάμψει. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται:

• Στη συνεχιζόμενη υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα πρέπει σταδιακά να προσαρμοστεί σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα που να τα αντέχουν οι φορολογούμενοι.
• Στην ανεργία που παραμένει υψηλή παρότι εμφανίζεται ελαφρά μειωμένη (~23%) αλλά τούτο κυρίως οφείλεται στη μερική απασχόληση.
• Στη συνεχιζόμενη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών. Στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες.
• Στην κακή ψυχολογία και στην απώλεια φωτός στο βάθος του... τούνελ.
• Στα capital controls που παραμένουν και προβληματίζουν.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι από πέρυσι γίνονται προσπάθειες ανάκαμψης, υπάρχουν δειλά - δειλά αγοραπωλησίες, όμως, το απόθεμα απούλητων κι ξενοίκιαστων ακινήτων φτάνει τα 500 χιλιάδες και θα χρειαστούν χρόνια να απορροφηθεί. Μεγάλο μέρος αυτού έχει ήδη απαξιωθεί αφού κανείς δεν πρόκειται να αγοράσει ακίνητα δεκαετιών, σε κακή κατάσταση και σε περιοχές - γκέτο.

Οι συναλλαγές έχουν αυξηθεί τους τελευταίους μήνες, καθώς ο φόβος για τις καταθέσεις έχει οδηγήσει τον κόσμο σε αγορές ακινήτων. Πολλά χρήματα βγήκαν από τα στρώματα και μ’ αυτά αγοράστηκαν σπίτια σε τιμή ευκαιρίας. Όπως τονίστηκε, πάντως, στο συνέδριο, πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι:

• Πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει.
• Πολλά Ελληνόπουλα (~ 450.000) μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας.
• Πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής αδυναμίας.
• Τα δημογραφικά της χώρας είναι αρνητικά επί σειράν ετών (μείωση γεννήσεων) και τούτο έχει πολλαπλές αρνητικές επιπτώσεις σε όλη την πορεία της χώρας μας.

Τα στοιχεία από 70 περιοχές στην Αττική δείχνουν αυτή την εικόνα της ύφεσης των τελευταίων ετών και της δειλής προσπάθειας να υπάρξει αλλαγή του κλίματος. Χωρίς, πάντως, να υπάρχει μια γενικευμένη «επιστροφή» στις επενδύσεις στα ακίνητα, οι οποίες, άλλωστε, έχουν καταρρεύσει σε ποσοστό άνω του 90% την τελευταία οκταετία.

Σε ό,τι αφορά το Λεκανοπέδιο της Αττικής, οι έρευνες από Εθνική, Eurobank Property Services και Alpha Αστικά Ακίνητα δείχνουν:

Δυτικά και Ανατολικά προάστια

Η εκτιμώμενη μεταβολή πέρυσι για τα δυτικά προάστια της Αθήνας είναι -2,5% ως -3,2%, ενώ στο -2,5% ως -3,7% κυμάνθηκε η μείωση για τα ανατολικά παραθαλάσσια προάστια της Αττικής και -2,5% - 3,2% για τα Ανατολικά Μεσόγεια προάστια της Αττικής. Στα νεόδμητα η πτώση βρίσκεται στα επίπεδα του -2,5% - 4% και στα παλαιότερα από -2% ως -3,5%. 

Οι όποιες πράξεις γίνονται σε χαμηλότερα επίπεδα και ο αγοραστής έχει τον πρώτο λόγο. Σημαντική είναι η διακύμανση μεταξύ ελάχιστης και μέγιστης μέσα σε κάθε δήμο, ειδικότερα για ακίνητα παλαιότητας. Η απόκλιση από τις ζητούμενες τιμές είναι μεταξύ 15% - 20% για τις αξίες και για τα μισθώματα περίπου 10%.

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Alpha Αστικά Ακίνητα, στα δυτικά προάστια η μεγαλύτερη μέση υποχώρηση τιμών καταγράφηκε στους Θρακομακεδόνες με 40% και ακολούθησαν Καματερό, Αγία Βαρβάρα με 39% και Ανω Λιόσια, Μεταμόρφωση με 38%. Οι τιμές κυμαίνονται σε ένα εύρος από 1.000 έως 1.500 ευρώ ανά τ.μ. όταν το 2009 ξεπερνούσαν σε πολλές περιπτώσεις τα 2.200 ευρώ/τ.μ.

Στα ανατολικά προάστια τώρα η υποχώρηση τιμών ξεπερνά και το 45% και συγκεκριμένα σε Πόρτο Ράφτη και Παλλήνη με 46% ενώ Παιανία και Σαρωνίδα υποχώρησαν 44%. Οι μέσες τιμές νεόδμητων κατοικιών κυμαίνονται στα επίπεδα των 1.100 μ 1.500 ευρώ/.τμ. όταν το 2009 ήταν σταθερά πάνω από 2.000 ευρώ παντού εξαιτίας της μετακίνησης πληθυσμών από το κέντρο προς τα Μεσόγεια.

Κέντρο της Αθήνας

Υπάρχει σχετική ομοιογένεια στις αξίες διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων, με εξαίρεση την περιοχή του Κολωνακίου (Ανάκτορα), η οποία παραμένει η πιο ακριβή με μεγάλη διαφορά. Οι δρόμοι με τις πιο υψηλές αξίες παραμένουν η οδ. Ηρώδου Αττικού και η οδ. Διονυσίου Αρεοπαγίτου . Τα τελευταία χρόνια, τα ακίνητα παλαιότητας (> 40 ετών) στο κέντρο της Αθήνας είχαν υποστεί τεράστια πτώση. Τα φετινά στοιχεία δείχνουν σταθεροποίηση των αξιών και σε κάποια σημεία παρατηρείται ελαφρά αύξηση αυτών, λόγω της μεγάλης ζήτησης κυρίως για μικρής επιφάνειας διαμερίσματα, προς εκμετάλλευση Airbnb.

Σημεία ενδιαφέροντος για ανάλογες κατοικίες Airbnb αποτελούν, οι περιοχές σε ακτίνα 500 μέτρα από την Ακρόπολη και πέριξ των σταθμών του μετρό Ευαγγελισμός και Μέγαρο Μουσικής (π.χ. αυτοτελές κτίριο στην οδό Κακουργοδικείου πουλήθηκε σε ξένο επενδυτή προς 500ευρώ/τ.μ. για την κατασκευή hostel).

Κύριο χαρακτηριστικό είναι η έλλειψη ελεύθερων οικοπέδων στον Δήμο Αθηναίων. Ανύπαρκτο, πάντως, το επενδυτικό ενδιαφέρον από κατασκευαστές.

Στο Κολωνάκι οι διακυμάνσεις των τιμών είναι μεγάλες και εξαρτώνται κυρίως από τη θέση, τη θέα στο Λυκαβηττό και την Ακρόπολη, τον όροφο και την ποιότητα κατασκευής και συντήρησης του κτιρίου. Το απόθεμα νεόδμητων είναι σχεδόν ανύπαρκτο, ωστόσο τα ελάχιστα νεόδμητα διαμερίσματα εξακολουθούν να πωλούνται σε υψηλές τιμές. Πλεονεκτικότερα σημεία της συνοικίας για κατοικίες είναι τα κάτωθι: Πλατεία Φιλικής Εταιρείας (Κολωνακίου) και τα πρώτα οικοδομικά τετράγωνα περίξ της Πλατείας, Πλ. Δεξαμενής, Λυκαβηττός και Περιοχή Μονής Πετράκη. 

Οι περιοχές στις οποίες οι αξίες των κατοικιών είναι χαμηλότερες είναι οι κάτωθι: Α) Το τμήμα που περικλείεται από τις οδούς Ακαδημίας, Πινδάρου, Σόλωνος, Ηρακλείτου, Σκουφά και Λυκαβηττού Β) Η περιοχή που συνορεύει με τη Νεάπολη.

Το Παγκράτι είναι μιας ανομοιογενής περιοχή και αυτό αντανακλάται στις αξίες των ακινήτων, οι οποίες παρουσιάζουν μεγάλη διακύμανση. Ακριβότερες περιοχές είναι το Μετς-Αρδηττός, η περιοχή πέριξ του άλσους Παγκρατίου και το τμήμα της συνοικίας που γειτνιάζει με τη λεωφόρο Βασιλέως Κωνσταντίνου. 

Μεσαία περιοχή είναι το Κέντρο του Παγκρατίου και η περιοχή του Αγίου Σπυρίδωνα. Οικονομικότερη περιοχή είναι ο Άγιος Αρτέμιος - Γούβα. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα παλαιά διαμερίσματα πωλούνται ακόμη και 400 ευρώ/τ.μ. ενώ τα πιο καινούργια από 1.000 έως 1.600 ευρώ/τ.μ.

Στα Εξάρχεια / Νεάπολη, τα ακριβότερα σημεία από πλευράς οικιστικής αξιοποίησης βρίσκονται γύρω από τους λόφους Λυκαβηττού και Στρέφη και ιδιαίτερα στις περιφερειακές οδούς Σαρανταπήχου, Αργυρουπόλεως, Εμμανουήλ Μπενάκη, Ειρήνης Αθηναίας, Πουλχερίας και Καλλιδρομίου. Σημειώνεται ότι στην περιοχή συναντώνται ελάχιστες πολυκατοικίες της τελευταίας εικοσαετίας και το κτηριακό απόθεμα είναι κυρίως των δεκατιών 1950 και 1960. Τα ακριβά σπίτια κινούνται στα επίπεδα των 1.400 μ 1.700 ευρώ ενώ τα πολύ παλιά πέφτουν στα 500 ευρώ/τ.μ.

Στην περιοχή του Γκύζη η πλειονότητα των κτιρίων είναι πολυώροφες πολυκατοικίες που αναγέρθηκαν σταδιακά από τη δεκαετία του 1960 και εντεύθεν. Καταγράφεται περιορισμένος αριθμός νεοδμήτων διαμερισμάτων ενώ η πλειονότητα των επιφανειών δόμησης κυμαίνεται μεταξύ 75 και 110 τ.μ.

Στην ευρύτερη περιοχή της Κυψέλης συγκαταλέγονται και οι υπο-περιοχές Άνω και Νέα Κυψέλη. Πλεονεκτικότερα σημεία της ευρύτερης περιοχής της Κυψέλης είναι αυτά που βρίσκονται γύρω από το λόφο Ελικώνος στην περιοχή Άνω Κυψέλη. 

Από πλευράς οικιστικού ενδιαφέροντος η περιοχή των Πατησίων είναι σχετικά ομοιογενής με εξαίρεση τα Ανω Πατήσια (πέριξ της Πλατείας Παπαδιαμάντη, περιοχή Κυπριάδου), τα οποία διαφοροποιούνται αρκετά. 

Τα πλεονεκτικότερα σημεία στα Κ. Πατήσια είναι οι συνοικίες της Ριζούπολης και της Λαμπρινής ενώ πιο οικονομικές θεωρούνται ο Προμπονάς και ο Άγιος Ελευθέριος, Τρεις Γέφυρες και Νιρβάνα. Οι τιμές δεν ξεπερνούν τα 1.500 ευρώ/τ.μ. για τα νεόδμητα και τα 400-500 ευρώ για πολύ παλιά.

Νότια προάστια

Στις περιοχές αυτές υπάρχει καλής ποιότητας και μικρής - μέσης ηλικίας κτιριακό δυναμικό (μικρού και μεσαίου μεγέθους κτίρια).

Καταγράφεται σημαντικός αριθμός κατοικιών προς διάθεση, κυρίως νεόδμητων, πολύ καλής ή πολυτελούς κατασκευής μεγάλου σχετικού μεγέθους.

Οι αξίες των ακινήτων κινούνται στα άνω όρια του εύρους αξιών στην Αττική. Υπάρχει μεγαλύτερη πτώση τιμών στις μεγάλου μεγέθους πολυτελείς κατοικίες. Οι πράξεις που πραγματοποιούνται αφορούν μεσαίου μεγέθους κατοικίες (80 -120 τ.μ.) ηλικίας έως 30 ετών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής, στη Βουλιαγμένη πωλούνται νεόδμητα ακόμη και προς 4.000 ευρώ/τ.μ. ενώ σε καμιά άλλη περιοχή η ανώτερη τιμή δεν ξεπερνά τα 3.000 ευρώ. Οσο για τα παλαιά μπορεί να βρει κανείς ευκαιρίες από 400 έως 900 ευρώ στη Νέα Σμύρνη μέχρι 2.500 χιλιάδες στη Βουλιαγμένη.

Πολλά πλεονεκτήματα παρουσιάζει η περιοχή του Πειραιά, κυρίως το μέτωπο προς τη θάλασσα. Όμως, ο πολεοδομικός σχεδιασμός είναι μέτριος, υπάρχουν σχετικά υψηλοί συντελεστές δόμησης και ανεπάρκεια κοινοχρήστων χώρων.

Καλή συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση (γραμμή 1 ΜΕΤΡΟ μέχρι τον Πειραιά και υπό κατασκευή επέκταση γραμμή 2 που διασχίζει εγκάρσια την περιοχή).

Οι πράξεις που πραγματοποιούνται αφορούν μικρού και μεσαίου μεγέθους κατοικίες(70 -100μ2) ηλικίας έως 30 ετών αλλά και παλαιότερες.

Η πτώση των τιμών είναι μεγαλύτερη στις κατοικίες παλαιότητας άνω των 30 ετών. Πιο ακριβή περιοχή για νεόδμητα η Καστέλα με 1.600 μ 2.700 ευρώ/τ.μ. και πιο φθηνή το Πέραμα με 1.000 μ 1.500 ευρώ/τ.μ.

Βόρεια Προάστια

Υπάρχει σχετική ομοιογένεια στις αξίες διαμερισμάτων των Βορείων Προαστίων, με ακριβότερες περιοχές, τη Φιλοθέη, το Π. Ψυχικό και το Κεφαλάρι. Καταγράφεται μικρή ζήτηση για ποιοτικές κατοικίες, για κατοικίες κοντά σε σταθμούς μετρό και με καλή πρόσβαση στην Αττική Οδό. 

Το αγοραστικό ενδιαφέρον στα Βόρεια Προάστια περιορίζεται στο ελληνικό κοινό, το οποίο είναι περιορισμένο και αναζητά ευκαιρίες και ποιοτικά ακίνητα. Πλέον την αξία των κατοικιών δεν την ορίζει ο πωλητής αλλά ο αγοραστής, που έχει το κεφάλαιο και θα κάνει τη διαπραγμάτευση. 

Σε ό,τι αφορά τις γειτονιές, ξεχωρίζει η Κηφισιά με τις ακριβές περιοχές να εντοπίζονται στο Κεφαλάρι, Αγ. Άννα, Κοκκιναρά, Πολιτεία. Οι μεσαίες περιοχές εντοπίζονται εγγύς του κέντρου, καθώς και οι Άνω Κηφισιά, ΚΑΤ, Ν. Κηφισιά. 

Οι οικονομικές περιοχές εντοπίζονται στην Κ. Κηφισιά, Αδάμες, Αγ. Κυριακή, και Αλώνια. Τα νεόδμητα σπίτια πωλούνται από 3.000 έως 4.500 ευρώ/τ.μ. τα ακριβά και από 1.200 έως 3.000 ευρώ τα υπόλοιπα. Ευκαιρίες υπάρχουν στα παλαιά όπου μπορεί να βρει κανείς ακόμη και κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ.

Στην Αγία Παρασκευή οι περιοχές γύρω από τη Λεωφόρο Μεσογείων που έχουν συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση από τους σταθμούς μετρό «Αγία Παρασκευή», «Χαλάνδρι» και «μουκίσσης Πλακεντίας» παρουσιάζουν υψηλές αξίες. Τα καινούργια πωλούνται 1.500 έως 2.600 ευρώ και τα παλαιότερα από 800 έως και 2.200 ευρώ/τ.μ.

Στο Μαρούσι οι ακριβές περιοχές του δήμου είναι αυτές που συνορεύουν με την Πεύκη (Άγιος Νικόλαος) και την Κηφισιά (ΚΑΤ, Αμαλίειο), καθώς και η Νέα Φιλοθέη και η Νέα Λέσβος. Οι μεσαίες περιοχές είναι το Κέντρο Αμαρουσίου, ο Παράδεισος, το Πολύδροσο, το Νέο Τέρμα, ο Άγιος Θωμάς και τα Ανάβρυτα. Στις οικονομικότερος περιοχές συγκαταλέγονται η Κοκκινιά, Καρπάθικα, Σωρός και Ψαλίδι. (Οι συντελεστές δόμησης είναι 0.6, 0.8 και 1 αντίστοιχα). Οι τιμές στα καινούργια κυμαίνονται από 1.800 έως 2.600 ευρώ/τ,μ.

Στο Παλαιό Ψυχικό / Φιλοθέη μειονεκτικότερες περιοχές θεωρούνται το τμήμα που βρίσκεται επί ή σε μικρή απόσταση από τη λεωφόρο Κηφισίας, λόγω θορύβου, και το τμήμα που βρίσκεται δυτικά της οδού μάφνης (πλατεία Πίνδου), λόγω μικρότερης επιφάνειας των οικοπέδων. Μειονεκτικότερες περιοχές της Φιλοθέης, είναι το τμήμα που βρίσκεται επί ή σε μικρή απόσταση από τις λεωφόρους Κηφισίας και Καποδιστρίου λόγω θορύβου. Τα ακίνητα της δεκαετίας του 1960 πωλούνται 1.500 μ 1.600 ευρώ και τα καινούργια έως 4.000 ευρώ/τ.μ.

Στην περιοχή του Χολαργού τα ακίνητα δεν ξεπερνούν πλέον τα 2.600 ευρώ/τ.μ. για τα καινούργια, ενώ ακριβότερα, έως 2.900 ευρώ είναι τα νεόδμητα στου Παπάγου.